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楼市进入恢复期,率先回暖的居然是“它们”?
编辑:小正正  来源:百度新闻
发布时间:2020-04-19

虽然夏天还没有到来,但有些城市的房地产市场俨然已经有了“夏天”的味道。自从3月份以来,以深圳、上海等核心城市为代表,冰冻的楼市突然渐渐热闹了起来,这不仅让开发商自己大呼完全没有想到,更让不少观望中的购房者变得措手不及。或许,房地产市场总是这样充满意外。


前几天,上海某顶级豪宅开始认筹,认筹需要600万,房价1700万起,部分别墅价格接近8000万元,一堆土豪排起了长队。除了上海,深圳豪宅更是早早就被疯抢。据报道,深圳某楼盘三次开盘,第一次推出70栋公寓,总价2000万-5000万,当日全部售罄。第二次推出14套豪宅,4200万起步,但是仅8秒就宣告售罄,销售金额达6亿元。第三次推出54套房源,开盘3小时售罄,吸金约23亿元。


当然,除了天价豪宅遭遇热捧,深圳一些楼盘也出现了一些炒作和狂热现象,就连好久不见的“喝茶费”都重出江湖了。以某公馆为例,1000多万的新房,“喝茶费”差不多就需要70多万。那么,随着房地产市场逐步进入到恢复期,购房者应该如何看待深圳、上海等城市的“魔幻”时刻呢?为什么偏偏是这些豪宅成为了市场的宠儿?


第一、国内外经济形势发生变化,豪宅成为资金避险的重要区域之一


笔者认为,当下豪宅受到追捧是一个特殊情况,受到“黑天鹅”影响,全球经济形势错综复杂,此时资金更有寻找避险资产的需要,而买房子,特别是深圳、上海这样热点区域的优质房产,无疑具有保值增值、避险的功能,无疑是最优质的投资标的。


第二、调整"豪宅税"征收标准,降低了买房负担,客观上刺激了购房者的意愿


去年11月11日,深圳出台文件,明确深圳市辖区内容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅,满2年可免征增值税。税费大头就是增值税,非普通住宅一般需要缴纳5%的差额增值税,这对面临房价高涨的深圳购房者来说,是一笔较大的支出。如今,调整"豪宅税"征收标准,可以减轻购房者的负担,省下几十万购房款完全不是问题,客观上刺激了购房者的买房意愿。


第三、热点城市本就住房供不应求,如今又遇上了“挤牙膏式”的营销方式


无论是排队抢房还是日光、秒光,都说明这些城市供不应求的问题突出。究其原因,主要有以下两个方面:一是落户限制松绑,人口大量流入,使得住房供应不足。二是受到风波影响,第一季度的住房供应相对不足,随着刚需和改善需求的突然释放,客观上造成抢房现象。三是“挤牙膏式”的卖房营销方式使得推货量降低,再加上渠道和中介的造势,房源不紧张才怪。


第四、央行年内已经多次定向降准,市场流动性开始趋于宽松


目前,全球央行大放水,进入2020年以来,我国央行也多次降准,市场流动性的充裕,金融政策的松动使得银行贷款利率趋于下行,所以刺激了购房者入市的意愿。此外,再加上对通胀的考量,购房依然是不少家庭的第一选择。


第五、其他影响因素


拿上海来说,该豪宅之所以热销,主要是地段价值较高,而且周边的医疗、教育资源等配套比较高端而且国际化。再看深圳,除了上面我们已经分析的这些原因之外,一些热销楼盘受追捧与学位房资源驱动有密切关系。同时,最近几年,随着大湾区的建立,深圳房地产市场也正迎来更多利好政策的驱动。


那么,应该如何看待后续的楼市走向呢?


其实,目前楼市分化已经相当明显了。以一线城市豪宅为代表,楼市出现回暖是情理之中的现象,有地段价值,有越来越多的需求,更有良好的预期,如果房价不上涨反而奇怪了呢?反之,对于那些政策“一日游”的城市而言,面对楼市库存的压力,试探性松绑也是可以预见的,甚至表示理解。


但是,目前房住不炒基调不变,国家也多次提出保持调控政策的连续性、稳定性,所以面对房地产市场突然的回暖,如果发生热炒乱象必然会倒逼楼市调控升级,防止房价演变成为又一次的暴涨。此次,面对天价“喝茶费”,深圳就已经立即出手,严禁恶意炒作、哄抬房价,严禁房企、中介收取价外的费用,一经发现将面临暂停网签、罚款等处罚。


其实,面对房价上涨,一直是几家欢喜几家愁。有房子的,打算买房子的自然希望房价可以再涨一点,但是还没买房的,买不起房子的自然希望房价可以再跌一点。但是笔者认为,大家都没必要过于担心房价问题,原因有两个:


一是,目前国家对楼市的定位就是“稳”字,所以不管是热销炒作还是试探松绑,如果步子迈得太大,仍然会被严厉制止,这将成为今年的常态。


二是,目前的豪宅热销和炒作属于个案,绝大多数城市仍在恢复调整的过程当中,比如青岛、济南、郑州、天津等重点城市,以及部分三四线城市的房价仍在下调,所以目前并不具备上调房价的可能性,而且对于面临资金压力的房企而言,今年的5、6月份,以及9、10月份的传统销售旺季,仍有进一步降价促销的可能。